Wohnen im Grünen: Charaktervolle 3-Zimmer-Wohnung mit zwei Balkonen und Gartenidylle
Wohnung | 83714 Miesbach
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Energieausweis
93 kWh/(m²·a)
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Objektbeschreibung
Objektnr: 1072561
Diese bezugsfreie 3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss verbindet den besonderen Charakter eines Altbaus mit großzügigen Räumen, zwei Balkonen und außergewöhnlich viel nutzbarer Freifläche.
Nach Angaben der Eigentümerin wurde das Gebäude etwa Mitte des 19. Jahrhunderts errichtet und im Jahr 1990 grundlegend renoviert sowie in insgesamt sieben Wohnungen aufgeteilt. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 92,10 m². Die Gesamtfläche beträgt ca. 101,53 m².
Bereits beim Betreten zeigt sich der eigenständige Charme der Wohnung. Klassische Holzdielen, natürliche, handwerklich gefertigte Kiefernholzfenster und -türen, großzügige Raumdimensionen sowie der Blick ins Grüne schaffen eine wohnliche und ländlich geprägte Atmosphäre. Die nahezu 50 cm starken Wände tragen durch ihre hohe Speichermasse zu einem angenehmen Wohnklima bei. Die zentrale Diele erschließt den Wohn- und Essbereich, zwei weitere geräumige Zimmer, die Küche und das Tageslichtbad. Die Küche erstreckt sich über zwei miteinander verbundene Bereiche und vermittelt mit der vorhandenen Einbauküche, dem Küchenofen sowie zusätzlichen Arbeits- und Abstellflächen eine besonders gemütliche Wohnqualität. Der Kaminofen im Wohnzimmer wurde nach Angaben der Eigentümerin 2024 erneuert; die Einbauküche und vorhandene Schränke sind im Kaufpreis enthalten.
Ein besonderes Highlight sind die beiden Balkone. Der kleinere Südbalkon verfügt über eine Grundfläche von ca. 6,34 m², der großzügige Ostbalkon über ca. 12,52 m². Noch außergewöhnlicher für eine Eigentumswohnung sind die zwei getrennten Gartenflächen, die der Einheit Nr. 6 im alleinigen Sondernutzungsrecht zugeordnet sind. Nach Angaben der Eigentümerin umfassen beide Gartenbereiche zusammen ca. 300m²; eine gesonderte Vermessung liegt nicht vor. Die Gartenflächen sind unter anderem mit drei Fliederbäumen, einem Holunder sowie üppigen Beerensträuchern bepflanzt. Zusätzlich besteht gemeinsam mit der Einheit Nr. 7 ein Sondernutzungsrecht an einer Wegefläche, die als Zugang zum hinteren Garten genutzt wird.
Das Badezimmer mit Fenster, Badewanne, Waschbecken und WC entspricht im Wesentlichen dem Ausstattungsstand der Jahre 1989/1990. Insgesamt befindet sich die Wohnung in einem gepflegten, überwiegend baujahrestypischen Zustand. Je nach persönlichem Geschmack und Ausstattungsanspruch werden Käufer voraussichtlich Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen einplanen. Gleichzeitig bietet die Wohnung damit die Chance, den vorhandenen Altbaucharakter zu erhalten und die Räume individuell weiterzuentwickeln.
Zur Einheit gehört ein Kellerabteil mit ca. 10 m². Außerdem stehen ein gemeinschaftlicher Waschraum, ein Dachbodenabteil im Garagenhaus zum Wäschetrocknen sowie ein Fahrrad- und Abstellraum zur Verfügung. Eine Garage und ein Außenstellplatz sind der Wohnung grundbuchlich noch nicht zugeordnet, können jedoch angemietet werden. Die Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgen laut Energieausweis im Wesentlichen über Flüssiggas. Der Wärmeerzeuger stammt aus dem Jahr 2011; ergänzend unterstützt eine Solarthermieanlage die Wärmeversorgung.
Das monatliche Hausgeld beträgt insgesamt ca. 270 €. Die Wohnung ist bezugsfrei und eignet sich sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung. Nach unverbindlicher aktueller Markteinschätzung erscheint nach entsprechenden Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen eine monatliche Nettokaltmiete von bis zu ca. 1.100 € realistisch.
Insgesamt bietet diese besondere 3-Zimmer-Wohnung eine attraktive Kombination aus großzügigem Raumangebot, charaktervollem Wohnambiente, zwei Balkonen und außergewöhnlichen Gartenflächen. Sie eignet sich ideal für Käufer, die naturnah wohnen und die vorhandenen Räume nach eigenen Vorstellungen modernisieren und weiterentwickeln möchten.
Sämtliche vorliegenden Objektunterlagen stehen im Kundendatenraum zur eigenständigen Prüfung bereit.
Ausstattung
+ Ca. 92,10 m² Wohnfläche mit großzügiger Raumaufteilung
+ Zwei Balkone mit Süd- und Ostausrichtung
+ Zwei separate Gartenflächen im Sondernutzungsrecht
+ Charaktervolle Holzdielen, Kaminofen & Küchenofen
+ Bezugsfrei mit attraktivem Modernisierungspotenzial
Lage
Die Immobilie befindet sich im Ortsteil Leitzach und damit in einer ausgesprochen ruhigen, naturnahen Wohnlage im Grünen. Die kleine Ansiedlung liegt eingebettet in die Landschaft des Leitzachtals, umgeben von Wiesen, altem Baumbestand und locker verteilter Bebauung. Trotz dieser ländlichen und idyllischen Lage ist die Kreisstadt Miesbach schnell erreichbar: Das Stadtzentrum liegt ungefähr 4 km entfernt und kann in etwa 10 Fahrminuten erreicht werden. Der Bahnhof Miesbach befindet sich in rund 4,5 km Entfernung und ist mit dem Auto ebenfalls in etwa 10 Minuten erreichbar. Nach Angaben der Eigentümerin besteht zudem ab der Haltestelle Leitzach Mühle eine stündliche Busverbindung; ergänzend wird die Lage durch einen Schulbus angebunden.
In Miesbach stehen zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Supermärkte, Bäckereien, Apotheken und weitere Dienstleistungsangebote zur Verfügung. Auch die medizinische Versorgung ist mit Hausärzten, Fachärzten, Zahnärzten und Kinderärzten gut aufgestellt. Die entsprechenden Einrichtungen befinden sich überwiegend in etwa 5 km Entfernung beziehungsweise rund 12 Fahrminuten von der Immobilie entfernt. Mehrere Kindertagesstätten und Kindergärten, darunter auch ein Waldkindergarten, sowie Grund- und weiterführende Schulen befinden sich in Parsberg und Miesbach und sind in vergleichbaren Fahrzeiten erreichbar.
Die Anschlussstelle Irschenberg der Autobahn A8 München–Salzburg liegt je nach gewählter Route ungefähr 13 km entfernt und ist in rund 9 Fahrminuten erreichbar. Dadurch sind sowohl die Metropolregion München als auch Rosenheim und der österreichische Raum gut angebunden. Bis Rosenheim sind es mit dem Auto etwa 30 km beziehungsweise rund 30 Minuten. Ergänzend verbindet der Alpenbus Miesbach direkt mit Bad Tölz und Rosenheim und bietet damit eine zusätzliche attraktive ÖPNV-Verbindung.
Die Münchner Innenstadt beziehungsweise der Hauptbahnhof liegen mit dem Auto etwa 55 km entfernt; ohne größere Verkehrsbehinderungen ist mit ungefähr 60 Minuten Fahrzeit zu rechnen. Vom Bahnhof Miesbach bestehen direkte Zugverbindungen zum Münchner Hauptbahnhof mit einer Fahrzeit von rund 45 Minuten, sodass die Lage auch für Berufspendler interessant sein kann. Auch Salzburg ist gut erreichbar. Die Entfernung beträgt über die Straße ungefähr 100 km; je nach Verkehr ist mit einer Fahrzeit von etwa 80 Minuten zu rechnen.
Der hohe Freizeitwert zählt zu den besonderen Stärken der Lage. Der Schliersee ist in ungefähr 10 km beziehungsweise etwa 15 Minuten erreichbar, der Tegernsee liegt rund 18 km oder ca. 25 Fahrminuten entfernt. Auch Spitzingsee, Bayrischzell und das Mangfallgebirge bieten zahlreiche Möglichkeiten zum Wandern, Radfahren, Baden, Skifahren und für weitere Aktivitäten in der Natur. Das wunderschöne Leitzachtal lädt zudem zu Spaziergängen, Fahrradtouren, Besuchen in herrlichen Biergärten und erholsamen Stunden direkt vor der Haustür ein.
Insgesamt verbindet die Lage ein hohes Maß an Ruhe, Naturverbundenheit und Privatsphäre mit einer dennoch guten Erreichbarkeit der Kreisstadt Miesbach, der Autobahn sowie der Städte Rosenheim, München und Salzburg.
Impressum des Anbieters von Immobilie1
McMakler GmbH
Am Postbahnhof 17
10243 Berlin
Tel: 0800 2002 123
E-Mail: service@mcmakler.de
Hauptniederlassung und Sitz: Berlin
Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO durch die Stadt Berlin
Zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungsamt Friedrichshain-Kreuzberg, Petersburger Str. 86-90, 10247 Berlin
Geschäftsführer
Steve Simmons, Philipp Niemann
Registereintrag
Handelsregister: Amtsgericht Charlottenburg
Registernummer: HRB 164028 B
Umsatzsteuer-ID: DE299002780
Finanzamt für Körperschaften II, Berlin
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