Kurze Wege, viel Grün, ab sofort bezugsfrei: Gepflegte Wohnung in München-Giesing
Wohnung | 81541 München
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Objektbeschreibung
Im Erdgeschoss eines gepflegten Wohnhauses in München-Giesing liegt diese 2-Zimmer-Wohnung – ein Zuhause, das mit seiner überdachten Terrasse und der Mitbenutzung des Gartens ein Stück Ruhe und Grün mitten in die Stadt bringt.
Bereits beim Betreten der Wohnung wird die klare Raumaufteilung spürbar: Ein Flur verbindet die Räume miteinander. Zimmer 1 dient als Wohnbereich, Zimmer 2 als Schlafzimmer.
Die separate Küche wurde vor rund zwei Jahren neu eingebaut und bildet damit den modernsten Teil der Wohnung. Das Bad ist mit Wanne und WC ausgestattet; zusätzlich steht ein separates Gäste-WC zur Verfügung, das aktuell als praktischer Abstellraum genutzt wird und bei Bedarf jederzeit wieder als zusätzliches WC dienen kann.
Das eigentliche Herzstück dieser Wohnung liegt jedoch im Freien: Über die überdachte Terrasse gelangt man direkt zum Garten, den sich die Bewohner des Hauses gemeinschaftlich nutzen – ein grüner Rückzugsort, der bei fast jedem Wetter genutzt werden kann und der Wohnung eine seltene Portion Freiraum verleiht, wie man sie im Erdgeschoss nur selten findet.
Das Wohnhaus selbst befindet sich in einem guten, ordentlich unterhaltenen Zustand. Innerhalb der Wohnung wurde der Boden im Jahr 2015 erneuert, die Wände wurden vor rund fünf Jahren gestrichen – zusammen mit der neuen Küche ergibt sich so ein sauberes, gepflegtes Gesamtbild, das ein Einziehen ohne größere Vorarbeiten ermöglicht. Wer die Wohnung nach eigenem Geschmack weiter aufwerten möchte, findet dafür ebenfalls noch Spielraum.
Beheizt wird die Wohnung über eine Gasheizung aus dem Jahr 2005. Zur Wohnung gehören außerdem ein Kellerabteil sowie ein Tiefgaragenstellplatz mit Doppelparker. Die Tiefgarage befindet sich aktuell in der finalen Phase einer umfassenden Sanierung (Betonsanierung sowie Erneuerung der Parksysteme inklusive der Doppelparker), die voraussichtlich Mitte September 2026 abgeschlossen sein wird. Die Kosten hierfür sind bereits vollständig beglichen, sodass für Sie als Käufer keine weiteren Kosten entstehen. Die Wohnung wird zum Preis von 399.000 € angeboten; zuzüglich 20.000 € für den Tiefgaragenstellplatz mit Doppelparker ergibt sich ein Gesamtpreis von 419.000 €.
Das monatliche Hausgeld für die Einheit liegt aktuell bei 631,40 € (Wirtschaftsplan 2026) und setzt sich aus dem laufenden Bewirtschaftungskosten-Vorschuss (377,23 €) sowie der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (254,17 €) zusammen. Die umlagefähige Nebenkostenquote liegt laut letzter Jahresabrechnung bei rund 71 % und damit im marktüblichen Rahmen – der auf den ersten Blick hohe Betrag resultiert also nicht aus überdurchschnittlichen laufenden Kosten, sondern vor allem aus der soliden Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, von der auch die anstehende Fertigstellung der Tiefgaragensanierung profitiert. Für die kommende Eigentümerversammlung ist zudem eine Reduzierung der Rücklagenzuführung geplant, wodurch sich das monatliche Hausgeld voraussichtlich wieder verringern wird.
So entsteht hier eine Wohnung, die sich über die Gartenmitbenutzung, die überdachte Terrasse und die hervorragende Anbindung im Herzen von Giesing definiert – ein Zuhause für alle, die Wert auf kurze Wege und ein Stück Grün vor der Tür legen.
Ausstattung
Zwei großzügige Zimmer
Separate Küche, ca. 2 Jahre alt
Bad mit Wanne und WC, zusätzlich separates Gäste-WC (aktuell als Abstellraum genutzt)
Boden im Jahr 2015 erneuert
Wände vor ca. 5 Jahren gestrichen
Gartenmitbenutzung
Überdachte Terrasse
Gasheizung, Baujahr 2005
Tiefgaragenstellplatz mit Doppelparker (Tiefgaragensanierung in finaler Phase, Fertigstellung vorauss. Mitte September 2026, Kosten vollständig beglichen)
Kellerabteil vorhanden
Hausgeld 631,40 €/Monat (davon 254,17 € Instandhaltungsrücklage)
Lage
Die Wohnung liegt in der St.-Martin-Straße im Münchner Stadtteil Giesing, einer gewachsenen und beliebten Wohngegend im Südosten Münchens. Direkt in der Straße befinden sich mehrere Kindertagesstätten (u. a. Haus Giesing 1 und Haus Giesing 2), was die Gegend besonders für Familien attraktiv macht. Für den täglichen Bedarf sorgen ein Supermarkt sowie eine Bäckerei in der näheren Umgebung, eine Apotheke (Werinherapotheke) ist ebenfalls fußläufig erreichbar. Auch ärztliche Versorgung ist vor Ort gegeben.
Die St.-Martin-Straße ist verkehrstechnisch außergewöhnlich gut angebunden: Direkt an der Straße liegt die eigene S-Bahn-Station „München St.-Martin-Straße“ (Linien S3 und S5), nur wenige Schritte entfernt befindet sich zudem die Tram-Haltestelle St.-Martins-Platz (Linie 18) mit direkter Verbindung unter anderem zum Sendlinger Tor. Ergänzt wird das Angebot durch den MetroBus 54 (Haltestelle St.-Martin-Straße Ost) sowie die U-Bahn-Stationen Untersbergstraße und Silberhornstraße (beide U2) in wenigen Gehminuten – Bus, Tram, S- und U-Bahn sind damit allesamt fußläufig erreichbar.
Die Lage ist beim Immobilienkauf der entscheidende Faktor. Um die Wichtigkeit in den Vordergrund zu stellen, haben wir für Sie ein professionelles und umfangreiches Lageexposé erstellt und im Inserat als PDF-Anhang hinterlegt.
Impressum des Anbieters von Immobilie1
Firma: Deutsche Bank Immobilien GmbH
Vertretungsberechtigter: Florian Schüler (Sprecher), Mathias Lüdtke-Handjery, Bernd Diestelhorst, Ina Freymann
Strasse: Lubahnstraße 2
PLZ/Ort: D-31789 Hameln
Telefon: 0228 5500 1155
Fax: 05151 185101
E-Mail: immobilien@db.com
Homepage: www.deutsche-bank-immobilien.de
Handelsregister: Amtsgericht Hannover
Handelsregisternummer: HRB 100217
Berufsaufsichtsbehörde: Industrie- und Handelskammer Hannover, Bischofsholer Damm 91, 30173 Hannover
Berufskammer: IHK Hannover
Umsatzsteueridentifikationsnummer: DE811244085
Weiteres: Verbraucherinformation zur alternativen Streitschlichtung (Art. 14 Abs. 1 ODR-VO und § 36 VSBG):
Die Deutsche Bank Immobilien GmbH nimmt an außergerichtlichen Streitbeilegungsverfahren vor Verbraucherschlichtungsstellen nicht teil.
