Gartenträume: Kernsanierte 4-Zimmer-Wohnung mit Südgarten im Erstbezug
Wohnung | 81245 München
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Objektbeschreibung
Ruhig gelegen in einer gewachsenen Nachbarschaft im grünen Obermenzing befindet sich diese lichtdurchflutete, familienfreundliche Gartenwohnung. Sie ist Teil einer eleganten Stadtvilla, die 2026 aufwendig kernsaniert und um ein Dachgeschoss aufgestockt wurde. Mit nur drei Einheiten, eine pro Etage, bietet das Haus eine angenehm private Atmosphäre. Die Wohnung wird nach der Kernsanierung zum ersten Mal bezogen.
Das Raumangebot umfasst auf ca. 128 m² einen großzügigen Wohn-/Essbereich mit integriertem Kochbereich, ein Schlafzimmer, ein Kinderzimmer und ein Arbeitszimmer. Dazu kommen zwei Tageslichtbäder: ein Hauptbad mit Badewanne und Dusche sowie ein separates Duschbad. Im Untergeschoss ergänzen ein ca. 32 m² großer Hobbyraum, ein Kellerabteil und ein gemeinschaftlicher Waschraum das Raumangebot. Naturgeölte Eichen-Landhausdielen mit Fußbodenheizung, bodentiefe Sprossenfenster und elektrische Rollläden sorgen für ein einladendes Ambiente. Ein moderner Kaminofen mit drei Sichtseiten schafft in der kalten Jahreszeit Behaglichkeit. Eine Sonnenterrasse nach Süden und ein ca. 95 m² großer Privatgarten bieten einen wunderbaren Rahmen zur Entspannung im Freien. Eine Einzelgarage rundet das Angebot ab.
Neben der hochwertigen Ausstattung überzeugt das Objekt mit zukunftsfähiger Haustechnik. Die Villa ist als Energieeffizienz-Haus 55 ausgeführt und wird über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe beheizt, die eine Photovoltaikanlage ergänzt.
Ausstattung
– Bodenbeläge: Eiche-Landhausdielen, naturgeölt
– Beheizung: Fußbodenheizung in der gesamten Wohnung, separat regulierbar über Raumthermostate
– Kamin: Moderner Kaminofen (Instyle Triple) mit drei Sichtseiten
– Bäder: Tageslicht-Hauptbad, gestaltet mit großformatigem Feinstein, ausgestattet mit Badewanne (Kaldewei), Duschwanne, zwei Waschbecken (Geberit „Caluna“), Chrom-Armaturen von hansgrohe (Texturis S), LED-Lichtspiegel, Tiefspül-WC (Vigour) und Handtuchheizkörper (Cosmo „Classic“)
– Tageslicht-Duschbad: gestaltet mit großformatigem Feinstein, ausgestattet mit Duschwanne, Waschbecken (Geberit „Caluna“), Chrom-Armaturen von hansgrohe (Texturis S), LED-Lichtspiegel, Tiefspül-WC (Vigour)
– Waschmaschinenanschluss im Duschbad
– Türen: Überhohe weiße Innentüren (Jeld-Wen „Optima“) mit satinierten Beschlägen (Hoppe „Amsterdam“)
– Fenster: Kunststofffenster, 3-fach wärmeschutzverglast, Naturstein-Fensterbänke (Granit)
– Elektrisch bedienbare Rollläden
– Technik: Video-Gegensprechanlage in Edelstahl-Optik (Busch-Jaeger), Busch-Jaeger Schalterprogramm (future linear weiß)
– Carport
– Kellerraum: ca. 5,3 m²
– Hobbyraum: im Untergeschoss, ca. 32 m²
– Haustechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe (Buderus Logaplus), Photovoltaik-Anlage auf der Südseite des Dachs
Lage
Obermenzing zählt zu den beliebtesten Wohnlagen im Münchner Westen. Hier trifft ein hoher Freizeit- und Erholungswert auf eine familienfreundliche, gewachsene und intakte Infrastruktur. Der nahe Würmgürtel präsentiert sich als naturbelassene, idyllische Oase, und das nahegelegene Blutenburger Schloss entfaltet zu jeder Jahreszeit seinen historischen Charme. In Radnähe eröffnen der Luss- und der Langwiedersee herrliche Bademöglichkeiten; die Golfanlage Eschenried erreicht man in wenigen Autominuten.
Das ruhige, grüne Wohnumfeld (Tempo-30-Zone) bietet nur ca. zehn Gehminuten entfernt Kitas, eine Grundschule und Einkaufsmöglichkeiten. Auch die Verkehrsanbindung ist ideal. Die Buslinie 56 (Haltestelle „Friedhof Obermenzing“) führt in wenigen Minuten zum Pasinger Bahnhof (S‑Bahn-Stammstrecke und ICE‑Haltepunkt). Den S‑Bahnhalt „Langwied“ erreicht man per Rad in ca. fünf Minuten. Über die nahegelegene A8/A99 gelangt man in ca. 25 Minuten zum Münchner Flughafen.
Impressum des Anbieters von Immobilie1
Immobili1-Partner: RIEDEL Immobilien GmbH
Anschrift: Tizianstraße 50 in 81675 München
Geschäftsführer: Heiner und Markus Riedel
Kontakt: e-mail: info@riedel-immobilien.de – Internet: https://www.riedel-immobilien.de – Telefon: +49 159455 0
Steuernummer: DE192124062
Aufsichtsbehörde: KVR München, Ruppertstr. 19, 80337 München
