Besondere 4-Zimmer-Wohnung mit offenem Wohnkonzept und Innenhofterrasse
Wohnung | 83059 Kolbermoor
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Energieausweis
164,8 kWh/(m²·a)
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Objektbeschreibung
Objektnr: 1072510
Diese außergewöhnliche und bezugsfreie 4-Zimmer-Eigentumswohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines im Jahr 1969 errichteten Wohn- und Geschäftshauses mit insgesamt nur vier Einheiten. Mit ca. 129,24 m² Wohnfläche und einer Gesamtfläche laut Flächenaufstellung von ca. 146,46 m² präsentiert sich die Wohnung in einem sehr gepflegten Zustand. Der besondere Grundriss, großzügige Raumzuschnitte und die geschützte Innenhofterrasse machen sie zu einem seltenen Angebot für Paare, Familien sowie Käufer, mit besonderen Ansprüchen.
Mittelpunkt der Wohnung ist der ca. 45,26 m² große Wohn- und Essbereich. Die offene Gestaltung, das warme Parkett, helle Wandflächen und mehrere Fenster schaffen ein freundliches Raumgefühl mit Platz für unterschiedliche Wohnzonen. Die angrenzende, ca. 7,01 m² große Küche ist offen integriert und verfügt über eine großzügige Kochinsel. Die 2024 eingebaute Einbauküche ist im Kaufangebot enthalten.
Drei weitere Zimmer mit ca. 21,37 m², 13,50 m² und 12,82 m² bieten vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Das größte Zimmer eignet sich als Elternschlafzimmer, großzügiges Kinderzimmer oder kombinierter Schlaf- und Arbeitsbereich. Die beiden weiteren Räume können als Kinder-, Gäste-, Schlaf- oder Arbeitszimmer genutzt werden. Auch größere Betten, ein Kinderbett oder ein Arbeitsplatz lassen sich gut unterbringen. Zwei Dielenbereiche sowie ein separater Wasch- beziehungsweise Hauswirtschaftsbereich ergänzen die funktionale Aufteilung.
Das ca. 9,03 m² große, innenliegende Badezimmer wurde ca. 2024 modernisiert. Es verfügt über eine großzügige Dusche, ein Doppelwaschbecken, einen Handtuchheizkörper und eine Vorbereitung für eine Badewanne.
Ein echtes Alleinstellungsmerkmal ist die geschützte Innenhofterrasse mit ca. 22,96 m² Grundfläche. Der Wohnung ist laut Grundbuch ein ausschließliches Sondernutzungsrecht am Innenlichthof zugeordnet. Die nordorientierte Fläche bietet einen abgeschirmten, privat nutzbaren Rückzugsort mitten in zentraler Lage und ausreichend Platz für eine großzügige Sitzgruppe.
2024 wurde unter anderem Badezimmer, Einbauküche, Parkett, Teile der Türen, der Terrassenboden sowie Teile der Elektroausstattung einschließlich Sicherungskasten und Schaltern überarbeitet. Im Zuge der Renovierung wurden zwei Küchenwände geöffnet. Die Kunststofffenster mit Doppelverglasung stammen nach vorliegenden Angaben aus etwa 2000. Die Gaszentralheizung wurde laut WEG-Unterlagen 2025 erneuert und über die Erhaltungsrücklage finanziert. Der aktuelle Energiebedarfsausweis vom 07.08.2026 berücksichtigt den Wärmeerzeuger mit Baujahr 2025.
Das monatliche Hausgeld beträgt laut Wirtschaftsplan 523 €. Der nicht umlagefähige Eigentümeranteil beträgt ca. 80,52 € monatlich; hinzu kommt eine Rücklagenzuführung von ca. 68,74 €. Damit verbleiben bei Vermietung rechnerisch ca. 149,26 € monatlich beim Eigentümer. Zu beachten ist, dass weder ein eigener Stellplatz noch ein fest zugeordnetes Kellerabteil zur Wohnung gehören. Parkmöglichkeiten befinden sich im öffentlichen Straßenraum. Nach Eigentümerangabe kann gegebenenfalls ein Kellerabteil angemietet werden; Verfügbarkeit und Konditionen sind gesondert zu bestätigen.
Die Wohnung ist bezugsfrei und eignet sich sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung. Nach unverbindlicher Markteinschätzung erscheint eine monatliche Nettokaltmiete von bis zu ca. 1.800 € möglich. Sämtliche vorliegenden Objektunterlagen stehen im Kundendatenraum zur eigenständigen Prüfung bereit.
Ausstattung
+ Ca. 129,24 m² Wohnfläche mit vier großzügigen Zimmern
+ Offener Wohn-, Ess- und Kochbereich mit ca. 45,26 m²
+ Geschützte Innenhofterrasse mit ca. 22,96 m² Grundfläche
+ Sehr gepflegter Zustand mit umfangreichen Modernisierungen aus 2024
+ Bezugsfrei und vielseitig nutzbar für Familien, Paare und Homeoffice
Lage
Die Wohnung befindet sich in einer ausgesprochen zentrumsnahen Wohnlage von Kolbermoor. Der Ortskern mit Rathausplatz sowie zahlreiche Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind bequem zu Fuß erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Apotheken, ärztliche Angebote, Gastronomie, kleinere Geschäfte und verschiedene Dienstleistungen befinden sich in der unmittelbaren Umgebung und lassen sich innerhalb weniger Gehminuten erreichen.
Auch der Bahnhof Kolbermoor liegt nur wenige Gehminuten von der Wohnung entfernt. Damit verbindet die Lage den Charakter einer zentralen Stadtwohnung mit kurzen Wegen und einer sehr guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Kolbermoor ist in den Münchner Verkehrs- und Tarifverbund eingebunden. Von hier gelangt man mit der Regionalbahn in etwa fünf Minuten nach Rosenheim; München Hauptbahnhof ist je nach Verbindung regelmäßig in ca. 60 Minuten erreichbar. Damit eignet sich die Lage auch für Berufspendler in Richtung Rosenheim und München.
Für Familien bietet Kolbermoor ein breites Angebot an Kindertagesstätten, Kindergärten und Schulen. Mehrere Einrichtungen befinden sich in gut erreichbarer Nähe zur Wohnung und sind je nach Auswahl bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Dazu zählen unter anderem die Mangfallschule, die Adolf-Rasp-Schule und die Pauline-Thoma-Mittelschule. Die zentrale Lage ermöglicht damit auch im Familienalltag kurze Wege zu Bildungs- und Betreuungseinrichtungen.
Die Rosenheimer Innenstadt liegt rund 6 km entfernt und ist mit dem Auto üblicherweise in etwa 10 Minuten erreichbar; die Zugfahrt von Kolbermoor nach Rosenheim dauert nur rund sechs Minuten. Die nächstgelegene Anbindung an die A8 in Richtung München beziehungsweise Salzburg ist über den Raum Rosenheim in etwa 10 km beziehungsweise rund 15 Fahrminuten erreichbar. München liegt – abhängig vom konkreten Ziel und der Verkehrslage – etwa 70 km beziehungsweise ungefähr 60 Autominuten entfernt. Salzburg erreicht man nach rund 90 km in etwa 80 Minuten mit dem Auto; auch mit der Bahn ist die Stadt über Rosenheim in ungefähr einer Stunde erreichbar. Sämtliche Fahrzeiten verstehen sich als ungefähre Werte und können verkehrs- oder fahrplanbedingt abweichen.
Auch der Freizeitwert ist hoch: Spazier- und Radwege entlang der Mangfall, Sportangebote sowie die Nähe zum oberbayerischen Alpenvorland eröffnen vielfältige Möglichkeiten für Alltag und Wochenende. Der Chiemsee bei Prien ist nach etwa 30km beziehungsweise rund 25 Minuten erreichbar, der Schliersee nach ca. 35 km beziehungsweise knapp 40 Minuten und der Tegernsee bei Gmund nach etwa 40 km beziehungsweise rund 40 Minuten. Auch der Simssee und weitere Bade- und Ausflugsziele im Rosenheimer Land liegen gut erreichbar in der Umgebung.
Insgesamt handelt es sich um eine zentrale, infrastrukturell sehr gut versorgte Stadtlage mit hohem Freizeitwert.
Impressum des Anbieters von Immobilie1
McMakler GmbH
Am Postbahnhof 17
10243 Berlin
Tel: 0800 2002 123
E-Mail: service@mcmakler.de
Hauptniederlassung und Sitz: Berlin
Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO durch die Stadt Berlin
Zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungsamt Friedrichshain-Kreuzberg, Petersburger Str. 86-90, 10247 Berlin
Geschäftsführer
Steve Simmons, Philipp Niemann
Registereintrag
Handelsregister: Amtsgericht Charlottenburg
Registernummer: HRB 164028 B
Umsatzsteuer-ID: DE299002780
Finanzamt für Körperschaften II, Berlin
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