Altbauwohnung am Hirschgarten – Vermietete 4-Zimmer-Wohnung in den Ludwig-Richter-Höfen

Objektbeschreibung

Die großzügige 4-Zimmer-Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines denkmalgeschützten Wohngebäudes aus dem Jahr 1926. Die schnörkellose Bauweise mit Backstein-Fassade im Erdgeschoss sowie den ziegelrot eingefassten Sprossenfenstern in den darüberliegenden Etagen verleihen dem Gebäude einen unverwechselbaren Charakter. Die Wohnanlage ist absolut zentral gelegen und befindet sich in einem gepflegten Zustand. Ein Aufzug ist nicht vorhanden.

Absolute Highlights sind der typische Altbau-Charme mit ca. 2,80 m hohen Decken, größtenteils originaler Fischgrät-Eichen-Parkettboden sowie die praktische Wohnküche mit separatem Balkon gen südseitigen Innenhof. Der gepflegte Innenhof schenkt den Bewohner eine grüne Oase inmitten der Stadt.

Auf einer Wohnfläche von ca. 93 m² überzeugt die Wohnung durch eine gelungene Raumaufteilung: Insgesamt stehen ein geräumiger Flur mit praktischen Abstellmöglichkeiten, ein innenliegendes Wannenbad, ein zusätzliches Gäste-WC, sowie drei Zimmer, ein weiteres halbes Zimmer und eine großzügige Wohnküche mit Balkon zur Verfügung. Beheizt wird die Wohnung durch eine eigene Gastherme. Ein separates Kellerabteil ist ebenfalls vorhanden.

Die Wohnung ist seit 1972 an eine alleinstehende Dame vermietet und befindet sich in einem ordentlichen, jedoch modernisierungsbedürftigen Zustand. Die aktuelle Nettomiete beträgt 625,71 EUR/ mtl. zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 84,29 EUR/ mtl. und somit einer Gesamtmiete in Höhe von 710,- EUR/ mtl. Eine Mietanpassung ist seit 2012 nicht mehr erfolgt. Ebenso wird keine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellt.

Das mtl. Hausgeld liegt derzeit bei 337 EUR/ mtl. (inkl. Rücklagenvorauszahlung, exkl. Heizkosten), wovon der umlagefähige Teil lt. aktuellen Wirtschaftsplan bei ca. 154,33 EUR/ mtl. liegen würde. Die Erhaltungsrücklage des Hauses wies zum 01.01.2026 einen Bestand von 922.208,43 EUR auf.

Aufgrund der zentralen Lage, des historischen Altbau-Charmes sowie des enormen Entwicklungspotentials, eignet sich die Immobilie als langfristige Kapitalanlage mit zukünftiger Option zur Eigennutzung oder Neuvermietung.