Geschrieben am12. August 2026//Veröffentlicht inBlog, Immobilien-Ratgeber, Immobilienbewertung & Preisfindung, Notar, Privatverkauf, Rechtliches

Bodenrichtwerte Holzkirchen 2026 und was die neuen Zahlen für Eigentümer bedeuten

Ein Index von 340 klingt zunächst nach Rekordniveau. Tatsächlich liegt Holzkirchen damit deutlich unter dem Höhepunkt des Jahres 2022. Gleichzeitig liegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen im langfristigen Vergleich weiterhin mehr als dreimal so hoch wie 2010. Beides ist richtig. Genau deshalb lohnt es sich, bei den neuen Bodenrichtwerten in Holzkirchen 2026 genauer hinzusehen.

Denn eine einzelne Zahl beantwortet noch lange nicht die Frage, die Eigentümer wirklich interessiert. Was ist mein Grundstück, mein Haus oder meine Wohnung heute tatsächlich wert und welchen Preis kann ich bei einem Verkauf realistisch erzielen?
Die Antwort darauf ist deutlich spannender als der Bodenrichtwert allein.

Die neuen Bodenrichtwerte für Holzkirchen gelten seit dem 1. Januar 2026

Der Gutachterausschuss des Landkreises Miesbach hat die Bodenrichtwerte mit Stichtag 1. Januar 2026 am 26. Juni 2026 veröffentlicht. Grundlage sind die ausgewerteten Grundstücksverkäufe aus den Jahren 2024 und 2025. Damit beruhen die neuen Werte nicht auf Angebotspreisen aus Immobilienportalen, sondern auf der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Holzkirchen Rathaus - - rimaldi - Die Immobilienprofis

Die neuen Werte prägen den Bewertungszeitraum 2026 und 2027. Unsere eigene Auswertung betrachtet zusätzlich mehrere Bodenrichtwertperioden. Erst dieser längere Blick zeigt, wie außergewöhnlich die Entwicklung in Holzkirchen tatsächlich war.

Wer die vorherige Entwicklung nachvollziehen möchte, findet sie in unserem Beitrag zu den Bodenrichtwerten in Holzkirchen 2024 und 2025. Bereits damals war nach Jahren außergewöhnlicher Preissteigerungen eine Korrektur erkennbar.

Der Höhepunkt von 2022 ist vorbei, billig ist Holzkirchen deshalb noch lange nicht

Unsere langfristige Auswertung der Wohnbauflächen im Hauptort Holzkirchen setzt das Jahr 2010 auf den Indexwert 100. Dadurch lassen sich unterschiedliche Bodenrichtwertzonen vergleichen, ohne einen vermeintlichen Durchschnittspreis für ganz Holzkirchen vorzutäuschen.
Im Januar 2022 erreichte der dargestellte Korridor seinen bisherigen Höchststand mit Indexwerten zwischen 370 und 404. Anfang 2024 lagen die Werte noch zwischen 348 und 383. Zum 1. Januar 2026 beträgt die Spanne 304 bis 340.

Damit sind die Bodenrichtwerte gegenüber 2024 je nach betrachteter Zone um rund 11 bis 13 Prozent zurückgegangen. Gegenüber dem Höchststand von 2022 beträgt die Korrektur etwa 16 bis 18 Prozent.

Trotzdem liegt das Bodenrichtwertniveau 2026 noch immer bei mehr als dem Dreifachen des Ausgangsniveaus von 2010.
Das ist die entscheidende Einordnung. Wer nur sagt, die Bodenrichtwerte seien gesunken, erzählt lediglich die halbe Geschichte. Ebenso falsch wäre die Behauptung, der Markt befinde sich weiterhin auf dem Preisniveau des Immobilienbooms. Holzkirchen hat deutlich korrigiert, aber von einem außergewöhnlich hohen Niveau aus.

Einen Bodenrichtwert für ganz Holzkirchen gibt es nicht

Ein häufiger Fehler beginnt bereits bei der Suche im Internet. Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Holzkirchen? Die Frage klingt einfach, hat aber keine einzige richtige Zahl als Antwort.

Holzkirchen besteht aus unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen und unterschiedlichen Wohnlagen. Zentrum, Holzkirchen Ost oder Marschall sind nicht dasselbe. Unsere separate Auswertung ausgewählter Wohnlagen macht diese Unterschiede sichtbar. Bei dieser Betrachtung bildet 2016 mit dem Indexwert 100 die Ausgangsbasis. Zum 1. Januar 2026 reicht die Spanne von 165 im Zentrum bis 217 in Marschall. Marschall liegt damit weiterhin deutlich über dem Zentrum und Holzkirchen Ost.

Wichtig ist die Methodik. Die langfristige Grafik beginnt 2010 mit 100. Der Vergleich ausgewählter Wohnlagen beginnt 2016 mit 100. Die Werte zeigen jeweils die Entwicklung innerhalb ihrer eigenen Vergleichsreihe und dürfen nicht einfach miteinander verrechnet werden.
Genau solche Unterschiede verschwinden, wenn jemand mit einem einzigen Durchschnittspreis für ganz Holzkirchen arbeitet. Für eine belastbare Immobilienbewertung ist das zu grob.

Was ist ein Bodenrichtwert überhaupt?

Das Baugesetzbuch definiert Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte des Bodens innerhalb von Richtwertzonen. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. In bebauten Gebieten wird der Boden dabei so betrachtet, als wäre er unbebaut. Der Bodenrichtwert bildet also ausdrücklich nicht den Wert des darauf stehenden Hauses ab. Das ist in § 196 BauGB geregelt.

Das klingt zunächst nach juristischer Theorie, hat für Eigentümer aber eine sehr praktische Bedeutung. Ein Bodenrichtwert ist kein Preisschild.
Wenn für ein Grundstück ein bestimmter Richtwert gilt, bedeutet das nicht automatisch, dass Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert den erzielbaren Kaufpreis ergibt. Schon zwei Grundstücke innerhalb derselben Bodenrichtwertzone können erheblich voneinander abweichen.

Bodenrichtwerte HOLZKIRCHEN 2026 - rimaldi - Die Immobilienprofis

Zwei Grundstücke, dieselbe Zone und trotzdem zwei völlig unterschiedliche Preise

Nehmen wir zwei Grundstücke mit annähernd gleicher Größe innerhalb derselben Bodenrichtwertzone.

Das erste liegt ruhig, ist nahezu rechteckig geschnitten, gut erschlossen und sonnig ausgerichtet. Die vorhandene Bebauung kann sinnvoll erweitert oder gegebenenfalls durch einen Neubau ersetzt werden. Zufahrt und Stellplatzsituation sind unkompliziert.

Das zweite Grundstück liegt nur wenige Straßen weiter. Es ist schmal geschnitten, stärker durch Verkehr belastet, die Zufahrt ist ungünstig und ein eingetragenes Wegerecht schränkt die Nutzung ein. Hinzu kommt möglicherweise ein Altbestand, dessen Beseitigung zunächst Geld kostet.

Auf dem Papier können beide Grundstücke denselben Bodenrichtwert haben. Ein Käufer wird trotzdem kaum denselben Preis bezahlen.

Bei bebauten Immobilien wird der Unterschied noch größer. Dann kommen Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungsstand, energetischer Zustand, Grundriss, Ausstattung, mögliche Erweiterungen und die Qualität des Gebäudes hinzu. Unser Beitrag über fünf wichtige Einflussfaktoren auf Immobilienpreise in Holzkirchen erläutert diese Zusammenhänge ausführlicher

Bedeutet der Rückgang der Bodenrichtwerte, dass Ihr Haus 12 Prozent weniger wert ist?

Nein. Diese Schlussfolgerung wäre methodisch falsch.

Der Rückgang des Bodenrichtwertindex zeigt, dass sich das durchschnittliche Bodenwertniveau der betrachteten Zonen seit dem Hochpunkt verändert hat. Er sagt nicht, dass jedes Haus, jede Wohnung und jedes Grundstück in Holzkirchen im gleichen Verhältnis an Wert verloren hat.

Eine besonders gute Mikrolage kann sich anders entwickeln als eine durchschnittliche Lage. Ein sinnvoll teilbares Grundstück kann für Käufer interessanter sein als ein großes Grundstück, dessen Fläche kaum zusätzlich genutzt werden kann. Ein technisch und energetisch modernisiertes Haus kann sich stärker behaupten als ein vergleichbares Objekt mit erheblichem Investitionsbedarf.

Gerade beim Grundstück entscheidet das Baurecht häufig über sehr viel Geld. Entscheidend ist nicht nur, wie viele Quadratmeter Grund vorhanden sind. Entscheidend ist, was sich auf diesen Quadratmetern tatsächlich realisieren lässt.

Deshalb kann die vermeintlich einfache Rechnung mit dem Bodenrichtwert im ungünstigsten Fall zu einer erstaunlich falschen Preisvorstellung führen.

Was die Entwicklung für Verkäufer im Jahr 2026 bedeutet

Die Zahlen sprechen für einen Markt, der nach dem außergewöhnlichen Anstieg bis 2022 wieder stärker differenziert. Für Verkäufer wird deshalb die richtige Preisfindung wichtiger und nicht unwichtiger.

In einem stark steigenden Markt werden Fehler gelegentlich vom Markt aufgefangen. Ein zu hoher Angebotspreis kann durch weiter steigende Vergleichspreise irgendwann eingeholt werden. In einem differenzierteren Markt funktioniert diese Hoffnung wesentlich schlechter.

Ein unrealistisch hoher Einstiegspreis kann dazu führen, dass eine Immobilie lange sichtbar bleibt, Kaufinteressenten skeptisch werden und spätere Preisreduzierungen als Schwächesignal wahrgenommen werden. Zu niedrig anzusetzen ist ebenso wenig professionell. Wer eine gute Immobilie unter Wert anbietet, verschenkt Vermögen.

Die entscheidende Kunst besteht darin, den höchsten Preis zu bestimmen, den der aktuelle Markt für genau diese Immobilie nachvollziehbar trägt. Das ist etwas völlig anderes, als einen möglichst hohen Wunschpreis in ein Immobilienportal einzutragen.

Immobilie in Holzkirchen bewerten lassen

Worauf wir bei einer Immobilienbewertung in Holzkirchen tatsächlich schauen

Der Bodenrichtwert gehört selbstverständlich zur Bewertung. Er ist aber nur der Anfang.

Zunächst muss geklärt werden, in welcher Bodenrichtwertzone das Grundstück tatsächlich liegt und welche Eigenschaften das zugehörige Richtwertgrundstück besitzt. Danach folgt die konkrete Prüfung des Grundstücks mit Lage, Größe, Zuschnitt, Topografie, Erschließung, Immissionen und bestehenden Rechten oder Belastungen.

Mindestens ebenso wichtig ist die baurechtliche Situation. Ein vorhandener Bebauungsplan, mögliche Nachverdichtung, Teilbarkeit oder zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten können den Wert erheblich beeinflussen. Bei einem Haus oder einer Wohnung kommen Gebäudezustand, Wohnfläche, Modernisierungen, Energieeffizienz, Grundriss und Ausstattung hinzu.

Erst danach folgt die entscheidende Ebene. Wie beurteilen Kaufinteressenten diese konkrete Immobilie heute und welche realen Alternativen stehen ihnen am Markt zur Verfügung?

Genau dort endet eine automatische Online-Bewertung. Und genau dort beginnt professionelle Marktkenntnis

Wer den amtlichen Bodenrichtwert selbst nachsehen will, kann das tun

Transparenz schafft mehr Vertrauen als Geheimniskrämerei. Deshalb gehört auch dieser Hinweis dazu.

Der Gutachterausschuss des Landkreises Miesbach stellt Informationen zu den Bodenrichtwerten bereit. Digitale Bodenrichtwertauskünfte können über das offizielle Portal BORIS-Bayern abgerufen werden. Nach aktueller Information des Landratsamts kostet die digitale Auskunft 35 Euro. Eine kostenfreie Einsicht in die Bodenrichtwertliste ist zu den Geschäftszeiten der Geschäftsstelle nach vorheriger Terminvereinbarung möglich. Stand dieser Angaben ist der 7. August 2026.

Wer nur wissen will, welcher amtliche Bodenrichtwert für sein Grundstück hinterlegt ist, bekommt dort die Antwort. Wer dagegen wissen will, welchen Preis sein Grundstück oder seine Immobilie im heutigen Markt tatsächlich erzielen kann, stellt bereits eine andere Frage.

Bedeutet der Rückgang der Bodenrichtwerte, dass Ihr Haus 12 Prozent weniger wert ist?

Nein. Diese Schlussfolgerung wäre methodisch falsch.

Der Rückgang des Bodenrichtwertindex zeigt, dass sich das durchschnittliche Bodenwertniveau der betrachteten Zonen seit dem Hochpunkt verändert hat. Er sagt nicht, dass jedes Haus, jede Wohnung und jedes Grundstück in Holzkirchen im gleichen Verhältnis an Wert verloren hat.

Eine besonders gute Mikrolage kann sich anders entwickeln als eine durchschnittliche Lage. Ein sinnvoll teilbares Grundstück kann für Käufer interessanter sein als ein großes Grundstück, dessen Fläche kaum zusätzlich genutzt werden kann. Ein technisch und energetisch modernisiertes Haus kann sich stärker behaupten als ein vergleichbares Objekt mit erheblichem Investitionsbedarf.

Gerade beim Grundstück entscheidet das Baurecht häufig über sehr viel Geld. Entscheidend ist nicht nur, wie viele Quadratmeter Grund vorhanden sind. Entscheidend ist, was sich auf diesen Quadratmetern tatsächlich realisieren lässt.

Deshalb kann die vermeintlich einfache Rechnung mit dem Bodenrichtwert im ungünstigsten Fall zu einer erstaunlich falschen Preisvorstellung führen.

Sie denken über einen Verkauf in Holzkirchen nach?

Dann sollte die erste Frage nicht lauten, welchen Preis Sie gerne hätten. Die bessere Frage lautet, welcher Preis sich für Ihre Immobilie fachlich begründen, am Markt durchsetzen und in einer Verhandlung verteidigen lässt.

Bei rimaldi verbinden wir die amtlichen Marktdaten mit der konkreten Prüfung der Immobilie und unserer Kenntnis des regionalen Marktes. Mario Haitzer ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1 und seit Jahrzehnten im Immobilienmarkt rund um Holzkirchen tätig.

Dass wir nicht nur über Immobilienverkauf schreiben, zeigen unsere Referenz-Objekte. Dort finden sich unter anderem bereits verkaufte Wohnungen und Baugrundstücke in Holzkirchen. Wer zusätzlich wissen will, wie Eigentümer die Zusammenarbeit erlebt haben, findet auf unserer Seite zahlreiche Kundenbewertungen.

Wenn Sie über den Verkauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung in Holzkirchen nachdenken, sprechen Sie mit uns, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen. Eine falsche Zahl am Anfang lässt sich später oft nur teuer korrigieren.

Rufen Sie uns doch einfach gleich an:
Kostenlos: 0800 / 700 75 75 (Stammhaus Holzkirchen)

Häufige Fragen zu den Bodenrichtwerten in Holzkirchen 2026

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Holzkirchen 2026?

Einen einheitlichen Bodenrichtwert für ganz Holzkirchen gibt es nicht. Die Werte unterscheiden sich nach Bodenrichtwertzone und den Eigenschaften des jeweiligen Richtwertgrundstücks. In unserer langfristigen Indexdarstellung liegen die betrachteten Wohnbauflächen zum 1. Januar 2026 bei 304 bis 340 Punkten, wenn das Jahr 2010 mit 100 angesetzt wird.

Sind die Bodenrichtwerte in Holzkirchen 2026 gesunken?

Ja. Gegenüber 2024 beträgt der Rückgang im dargestellten Index ungefähr 11 bis 13 Prozent. Seit dem Höchststand von 2022 liegt die Korrektur bei rund 16 bis 18 Prozent. Das aktuelle Niveau liegt trotzdem weiterhin bei mehr als dem Dreifachen des Ausgangsniveaus von 2010.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Grundstücksgröße, Zuschnitt, Baurecht, Erschließung, Mikrolage, Topografie und weitere Besonderheiten können dazu führen, dass der tatsächliche Wert eines konkreten Grundstücks deutlich vom Richtwert abweicht.

Kann ich aus dem Bodenrichtwert den Wert meines Hauses berechnen?

Nein. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Das Gebäude selbst wird dadurch nicht bewertet. Für den Marktwert eines Hauses müssen deshalb unter anderem Gebäudezustand, Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen, Energieeffizienz, Ausstattung und die aktuelle Nachfrage berücksichtigt werden.

Wo erhalte ich den amtlichen Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Offizielle Auskünfte erteilt der Gutachterausschuss des Landkreises Miesbach. Digitale Auskünfte sind über BORIS-Bayern erhältlich. Nach der aktuellen Information des Landratsamts kostet die digitale Auskunft 35 Euro. Eine kostenfreie Einsicht in die Bodenrichtwertliste ist nach vorheriger Terminvereinbarung bei der Geschäftsstelle möglich. Stand 07.08.2026.