Geschrieben am10. April 2019//Veröffentlicht inBlog, Immobilien-Ratgeber, Mietvertrag & Co, Rechtliches

Welche Pflichten hat der Vermieter?

Sie sind Vermieter oder wollen es werden? Dann machen Sie sich bitte bewusst, dass Sie hier viel falsch machen können. Denn jetzt beginnen Ihre ernst zu nehmenden Pflichten als Vermieter. Doch wie sehen diese aus?

Ihre wohl wichtigste Pflicht als Vermieter liegt in der zuverlässigen und verantwortungsbewussten Pflege, Wartung und Instandhaltung der Immobilie. Sie wohnen zu weit entfernt oder Ihnen fehlt einfach die Zeit? Das heißt, es ist sehr aufwendig sich ständig um die aufgetretenen Folgen von Abnutzung, Verschleiß oder Defekten zu kümmern? Dann empfiehlt es sich, dafür eine professionelle Hausverwaltung zu engagieren. Ebenso ist ein umsichtiger, versierter Hausmeister von großem Vorteil.

Pflichten des Vermieters

Sie können vertraglich eine wirksame Vereinbarung festlegen, dass sich Ihr Mieter um kleine, sogenannte Schönheitsreparaturen selbst kümmern muss. Jedoch gilt dies nur für z.B. Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter oder Türrahmen. Und zwar nur dann, wenn es keine typischen Verschleißerscheinungen sind. Denn diese sind mit der Mietzahlung abgegolten. Zudem darf ein bestimmter Betrag je einzelner Reparatur und
pro Jahr nicht überschritten werden. Schlussendlich kommt es jedoch immer auf den Einzelfall an. Zum Beispiel auf das Verhältnis zwischen Miethöhe und Reparatursumme. Also nicht alles über einen Kamm scheren!

Dagegen werden schadhafte Leitungen und Rohre immer in der Verantwortung des Vermieters liegen. Ebenfalls Schäden, die auf Baumängel zurückzuführen sind. Z.B. muss dafür gesorgt sein, dass die vorhandenen Heizkörper in Ihrer Immobilie funktionieren. Sollte es hier zu Störungen oder gar Ausfällen kommen, muss der Vermieter – also Sie – umgehend für Ersatz, Reparatur und Wiederherstellung sorgen.

Vermieter-Pflicht oder nicht?

Die Nebenkosten-Abrechnung

Die Kosten z.B. für Müllentsorgung, Räum- und Streudienst, Hausmeister etc. zählen zu den Nebenkosten. Für diese berechnen Vermieter in der Regel einen monatlichen Betrag als Vorauszahlung. Dementsprechend müssen sie einmal im Jahr die geleisteten Zahlungen mit den tatsächlich entstandenen Kosten abgleichen. Darauf hin ist dem Mieter eine ausführliche Nebenkosten-Abrechnung vorzulegen. Je nachdem, ob die Kosten und Ausgaben niedriger oder höher ausfallen als die geleisteten Zahlungen, erhält Ihr Mieter eine Rückerstattung oder muss nachzahlen.

Tipp: Legen Sie die Höhe der Vorauszahlungen so fest, dass Ihr Mieter lieber eine Gutschrift erhält, als eine Nachzahlung. Dann ist der Eingang der Abrechnung für den Mieter immer ein positives Erlebnis. Und sollte dennoch mal eine Nachzahlung herauskommen, erhöhen Sie einfach die zukünftigen Vorauszahlungen.

Wichtig: Die Jahresabrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellt, geprüft und an den Mieter übermittelt sein. Danach muss der Mieter nämlich keine Nachzahlungen mehr leisten! Aber auf Guthaben hat er jedoch weiterhin Anspruch.

Räum- und Streudienst sind Teil der Nebenkosten.

Wohnungsgeberbestätigung – kann ich darauf verzichten?

Welche Pflichten habe ich als Vermieter?

Ein weiteres Muss als Vermieter: Händigen Sie Ihrem neuen Mieter unbedingt eine Wohnungsgeberbestätigung aus. Mieter benötigen diese Bescheinigung seit dem 01.11.2015 zur Anmeldung ihres Wohnsitzes. Der Mieter muss damit nachweisen, dass er tatsächlich die Wohnung bezogen hat. Der Mietvertrag alleine genügt dafür leider nicht. Außerdem enthält dieser Angaben, die sonst keinen etwas angehen.

Folgende Angaben muss die Bestätigung beinhalten:

Sie als Wohnungsgeber mit Ihrem Namen und Ihrer Anschrift. Das Einzugsdatum des Mieters sowie sein Name und die neue Wohnungsanschrift. Im Internet finden Sie zahlreiche Vordrucke dazu oder auch hier. Die Bescheinigung muss spätestens zwei Wochen nach Einzug Ihres Mieters ausgefüllt übergeben werden. Dementsprechend am besten gleich bei der Wohnungsübergabe.
Wenn Sie sich nicht daran halten, kann es empfindlich teuer werden. Herr Matthias Wandl, Immobilienmakler aus München-Hadern meint dazu: „Wer kein Bußgeld riskieren will, muss sich an die gesetzlichen Vorgaben halten. Nehmen Sie Ihre Pflichten als Vermieter ernst! Jedenfalls sind Falschangaben absolut zu vermeiden!“

Der Profi berät Sie in Sachen Vermieterpflichten

Falls Sie sich entscheiden, Ihr geschätztes Eigentum in andere Hände zu geben, ist es anzuraten, dass Sie sich davor genauestens mit Ihren Pflichten (und natürlich auch mit Ihren Rechten) als Vermieter auseinandersetzen. Dafür holen Sie sich am besten Rat und Hilfe von einem Fachmann. Dann sind Sie nachher nicht aufgrund der Aufgaben und Anforderungen überrascht, irritiert oder gar überfordert. Überdies können viele Versäumnisse nachträglich nicht korrigiert werden.

Übrigens: Die Makler von rimaldi – Die Immobilienprofis sind regional in München, Holzkirchen, Bad Tölz, Rosenheim und in Bad Aibling bestens vernetzt. Des Weiteren haben sie alle langjährige Erfahrung und können auch zu diesem Thema wertvolle Tipps geben.

Die Hausordnung

Selbstverständlich gehört zu einem ordentlichen Mietvertrag auch eine Hausordnung. Doch verwenden Sie nicht einfach eine vorgegebene Hausordnung eines Formular-Mietvertrages! Fragen Sie vorher bei Ihrer Hausverwaltung nach, ob es für Ihr Objekt eine spezielle Hausordnung gibt. Nicht, dass Sie Ihrem Mieter Dinge erlauben, die Ihnen als Eigentümer nach der gültigen Hausordnung gar nicht erlaubt sind. Obwohl dieser Punkt sehr wichtig ist, führt er in der Praxis häufig zu Streitigkeiten.

Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

Grundlage für die folgende Statistik über Streitgegenstände in Mietrechtsprozessen sind Zahlen der DMB Rechtsschutz. Die Rechtsschutzversicherung des Deutschen Mieterbundes bietet neben allgemeinem Rechtsschutz vor allem Mietrechtsschutz an. Die Anteile an der DMB Rechtsschutz halten ausschließlich der Deutsche Mieterbund, der DMB-Verlag und DMB-Mietervereine.

		2017	2016
1.	Vertragsverletzungen	27,4 %	26,7 %
2.	Betriebskosten	19,4 %	20,9 %
3.	Mieterhöhung	16,6 %	17,3 %
4.	Mietkaution	16,2 %	16,1 %
5.	Eigenbedarf	5,9 %	5,2 %
6.	Fristlose Kündigung	5,5 %	5,0 %
7.	Modernisierung	1,8 %	1,9 %
8.	Ordentliche Kündigung	1,5 %	1,5 %
9.	Schönheitsreparaturen	1,0 %	0,9 %
10.	Ohne Zuordnung, keinem der o. g. Themen zuzuordnen	4,7 %	4,5 %

Quelle: Deutscher Mieterbund

Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht auch im Jahr 2017 weiter gesunken. 226.933 Mal stritten sich Mieter und Vermieter vor den Amts- und Landgerichten in Deutschland. Gegenüber dem Vorjahr ging die Zahl der Mietrechtsprozesse damit um 8 Prozent zurück. Das heißt: Das ist die niedrigste Prozesszahl seit der Wiedervereinigung. Damit sinkt die Zahl der Mietrechtsprozesse seit 1996 (351.511) kontinuierlich, insgesamt jetzt um mehr als 35 Prozent.

	2017	2016	2015
Wohnraummietsachen, insgesamt	226.933	246.616	260.990
Amtsgericht	217.801	236.484	250.303
Landgericht/Berufungsinstanz	9.132	10.132	10.687

Quelle: Deutscher Mieterbund

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Muster Hausordnung (Deutscher Mieterbund DMB)

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Bodenrichtwerte Holzkirchen 2026

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Bodenrichtwerte Holzkirchen 2026: Entwicklung seit 2010, Rückgang seit 2022 und was Eigentümer vor Bewertung oder Verkauf wissen sollten

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