Geschrieben am2. August 2022//Veröffentlicht inBlog, Immobilien-Ratgeber, Immobilienbewertung & Preisfindung, Mietvertrag & Co, Privatverkauf, Rechtliches

Ich hab‘ die Schnauze voll: Ich verkaufe meine Immobilie

Ein Eigenheim, das ist der Traum vieler Menschen. Ob als kleines Einfamilienhaus, als Eigentumswohnung, als vermietetes Mehrfamilienhaus oder sogar als reines Renditeobjekt. Die eigene Immobilie kann die unterschiedlichsten Erscheinungsformen haben. Doch so schön es auch ist Immobilienbesitzer zu sein, so sehen sich Eigentümer von Immobilien auch vielen Verpflichtungen, Belastungen und Risiken gegenüber. Manchmal sind diese zahlreichen Belastungen so groß, dass sich das Halten dieser Immobilien sowohl aus wirtschaftlicher als auch aus psychischer Hinsicht nicht mehr lohnt. Stress, schlaflose Nächte und Zukunftssorgen nehmen Überhand. Wenn Sie an diesem Punkt angekommen sind, sollten Sie über einen sinnvollen Verkauf Ihrer Immobilie und die Beauftragung eines Maklers nachdenken.

Welche Gründe sprechen für den Verkauf einer Immobilie?

1. Hoher Verwaltungsaufwand entfällt

Die Überwachung von Mietzahlungen, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen sowie die Präsentation frei werdender Mietwohnungen und die Auswahl neuer Mieter. All diese Dinge erfordern einen gewissen Verwaltungsaufwand. Auch eine nicht funktionierende Heizung oder eine defekte Klingel. Alle mit dem Mietobjekt in Zusammenhang stehenden und von Vermieterseite zu lösenden Probleme führen zum Entstehen eines Verwaltungsaufwandes. Wer diese Aufgaben nicht, für teils viel Geld, an einen speziellen Dienstleister übergeben möchte, wird sich zahlreichen Aufgaben gegenübersehen und schnell an seine Grenzen kommen. Sie möchten endlich wieder mehr Zeit für sich und Ihre Familie haben? Sie sollten darüber nachdenken, ob der Verkauf der Immobilie die Lösung des Problems darstellen könnte.

2. Größere Modernisierungen stehen an

Neben regelmäßigen Instandhaltungskosten können sich Immobilienbesitzer auch größeren Modernisierungsmaßnahmen gegenübersehen. Doch auch wenn es eingeschränkte Möglichkeiten für Vermieter gibt die Kosten für die Modernisierung zum Teil auf die Jahreskaltmiete aufzuschlagen, so bleibt der Großteil der Kosten doch am Eigentümer der Immobilie hängen. Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sollten Sie sich also genau überlegen, ob die Durchführung einer Modernisierung oder der Verkauf der Immobilie Ihnen langfristig mehr Geld einbringt.

3. Die noch niedrigen Zinssätze nutzen

Noch sind die Immobilienpreise hoch und die niedrigen Zinsen kommen den Käufern von Häusern und Eigentumswohnungen zugute. Doch es ist erkennbar, dass dieser Trend sich zukünftig umkehren könnte. Wer über den Verkauf seines Hauses oder seiner Eigentumswohnung nachdenkt, sollte sich möglichst rasch an einen erfahrenen Makler wenden, der den Immobilienverkauf in die Wege leiten kann. Denn eine klare Aussage darüber, wie der Markt sich zukünftig entwickeln wird, kann natürlich nicht getroffen werden.

4. Kein Ärger mit säumigen Mietern mehr

Idealerweise ist das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern harmonisch. Der Mieter geht sorgsam mit dem Mietobjekt um und zahlt seine Miete pünktlich. Doch leider gibt es immer wieder Mieter, die diesen eigentlich so simplen Verpflichtungen nicht nachkommen können oder wollen. Nicht gezahlte Mieten sind nicht nur ärgerlich, sondern können Sie als Eigentümer der Immobilie in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten bringen. Besonders vor dem Hintergrund, dass es gar nicht so einfach ist, einen säumigen Mieter zu kündigen. Eine außerordentliche und fristlose Kündigung ist nämlich nur in gesetzlich eng definierten Ausnahmesituationen möglich. Und sollte der Mieter zwischenzeitlich den Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten ab Zustellung der Räumungsklage beglichen haben, ist die fristlose Kündigung wieder unwirksam. Der Ärger mit dem unzuverlässigen Mieter kann sich also durchaus über Monate, wenn nicht Jahre hinziehen und neben Geld auch viel Nerven kosten.

5. Die Immobilie passt nicht mehr zu den eigenen Bedürfnissen

Doch nicht nur wirtschaftliche Gründe und eine zu große persönliche Belastung können für den Verkauf Ihrer Immobilie sprechen. Auch dann, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung nicht mehr zu Ihren oder den Bedürfnissen Ihrer Familie passt, kann ein Hausverkauf lohnend sein. Der Verkauf gibt Ihnen das nötige finanzielle Kapital, um Ihre neuen Pläne in die Tat umzusetzen.

Warum kann der Verkauf Ihrer Immobilie gerade jetzt sinnvoll sein?

Wer schon länger im Besitz einer Immobilie ist und von der Einführung der Mietpreisbremse erfahren hat, der wird darüber naturgemäß wenig erfreut gewesen sein. Denn durch die Mietpreisbremse kann die Wirtschaftlichkeit eines Hauses oder einer Eigentumswohnung durchaus stark eingeschränkt werden. Das ist für Immobilienbesitzer verständlicherweise ärgerlich und hat nicht wenige Eigentümer dazu gebracht, einen Immobilienverkauf als die beste Lösung in Erwägung zu ziehen.

Gerade wer teure Immobilien in beliebten Großstädten in der Hoffnung auf einen deutlichen Wertzuwachs erworben hat, wird durch die Mietpreisbremse eingeschränkt. Neue Kalkulationen müssen vorgenommen werden um zu ermitteln, ob gehaltene Altbauten modernisiert und so eine Mietanpassung vorgenommen werden kann oder ob sie lieber abgestoßen, also verkauft werden sollten.

Ärger mit Mietern und Mietnomaden – Es ist Zeit für einen Hausverkauf

Mietnomaden. Allein dieser Begriff kann Vermieter und Immobilienbesitzer in Angst und Schrecken versetzen. Sie kosten Geld, Nerven und hinterlassen die von ihnen bezogenen Wohnungen meist in einem katastrophalen Zustand.

Mietnomaden nennt man also Personen, die immer wieder unterschiedliche Mietwohnungen beziehen, vorsätzlich die Miete schuldig bleiben und zu allem Überfluss auch noch die Wohnung in einem erschreckenden Zustand hinterlassen.

Mahnen, klagen, räumen – schlimmer geht’s nicht mehr

Bleiben die Mietzahlungen aus oder werden nur unregelmäßig bzw. unvollständig beglichen, dann wird der Vermieter dem Mieter in der Folge den Mietvertrag kündigen. Allerdings werden viele Mietnomaden nicht freiwillig ausziehen, sondern legen es auf eine Räumungsklage an. Doch solch einen Räumungstitel zu erlangen kann, je nach Auslastung des zuständigen Gerichts, bis zu einem Jahr dauern. Eine quälend lange Zeit wird der Mieter also Ihr Eigentum weiterhin bewohnen und vielleicht sogar verwüsten. Im schlimmsten Fall müssen Sie sogar erst die Zwangsräumung abwarten, damit Sie die Mietwohnung endlich wieder selbst betreten und sich einen eigenen Eindruck von dem Zustand der Räumlichkeiten machen können.

Frau Arzberger weiß aus langjähriger Erfahrung: „Hier warten dann nicht selten unschöne Überraschungen auf den Vermieter“

Eine vermüllte Wohnung, die sowohl verdreckt als auch beschädigt ist, hat schon vielen Immobilienbesitzern die Laune verdorben. Jetzt muss der Unrat beseitigt und die Wohnung womöglich komplett renoviert werden. Und in der Regel bleibt der Eigentümer der Immobilien auf diesen Kosten sitzen. Ein Alptraum-Szenario, welches Ihnen als Vermieter hoffentlich erspart bleibt.

Claudia Arzberger – Immobilienmaklerin aus Bad Aibling

Letzter Ausweg – der Verkauf der Immobilie

Spätestens an dieser Stelle entscheiden sich viele Immobilieneigentümer dafür, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen. Neben diesem dramatischen Mieterverhalten gibt es noch weitere Umstände, die das Verhältnis von Vermieter und Mieter vollkommen zerrütten können. Lautes und rücksichtsloses Verhalten seitens des Mieters oder ständige Beschwerden über nichtige Dinge können auf Dauer sehr anstrengend sein.

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Sind die Fronten zwischen den Parteien erst einmal verhärtet, ist es schwierig wieder einen normalen und entspannten Umgangston miteinander zu etablieren. Gerade für Vermieter, die mit ihren Mietern gemeinsam die eigene Immobilie bewohnen, ist solch ein Zustand unangenehm und kann sich im schlimmsten Fall sogar negativ auf die eigene seelische Gesundheit auswirken.

Manchmal sind die Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter so massiv, dass sie nur vor Gericht geklärt werden können. Und das kostet wiederum Zeit, Geld und Nerven. Wer seine Immobilie verkauft, kann sich diese schrecklichen Dramen ersparen und muss seinem Geld nicht ständig hinterherlaufen. Mehr Zeit für das eigene Leben und die eigene Familie.

Steigende Kosten und gesetzliche Vorgaben machen ein gutes Wirtschaften schwierig

Doch es sind nicht nur die Mieter, die den Vermietern das Leben schwer machen können. Auch die derzeit steigenden Kosten für Energie, Handwerker oder Möbel können es Immobilienbesitzern schwerer machen ihren Traum vom Eigenheim zu leben. Wer beispielsweise eine neue Heizung für das Ein- oder Mehrfamilienhaus anschaffen möchte, der muss dabei, je nach Bundesland, gesetzliche Vorgaben beachten. Dreh- und Angelpunkt ist dabei vor allem die Energiesparverordnung, welche Ende des Jahres 2020 vom Gebäudeenergiegesetz abgelöst wurde. Dieses Gesetz enthält Anforderungen, welche den baulichen Wärmeschutz und technische Mindeststandards bei Sanierung und Neubau betreffen. Soll also eine neue Heizung eingebaut werden, müssen bestimmte landesrechtliche Vorschriften beachtet werden. Und das kann für Eigentümer teuer werden.

Doch damit noch nicht genug

Auch die steigenden Energiekosten, besonders im Hinblick auf Gas und Öl, machen es Vermietern und Eigenheimbesitzern schwer. Und das auch in der Auseinandersetzung mit den Mietern. Denn denen gegenüber müssen auch die gestiegenen Nebenkosten erklärt werden.

Konnten diese Hürden genommen werden, dann gibt es noch ein weiteres Problem. Denn müssen Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, dann braucht man fähige und zuverlässige Handwerker.

Doch die sind derzeit Mangelware. Gute Handwerker kommen mit ihrer Arbeit kaum hinterher und sind nicht selten viele Monate im Voraus ausgebucht. Wer dringend einen Handwerker braucht, hat oft das Nachsehen oder muss tief in die Tasche greifen. All diesen Problemen kann man durch einen Hausverkauf aus dem Weg gehen.

Die Grundsteuerreform schafft Mehrarbeit

Eigentümer von Immobilien und Grundstücken steht seit dem Jahr 2022 aber noch eine ganz neue Herausforderung bevor. Da die neue Grundsteuerreform verabschiedet wurde, steht Eigentümern und Steuerberatern ein sogenannter Bewertungsmarathon bevor. Denn die Immobilieneigentümer müssen ihrem zuständigen Finanzamt Informationen über bestimmte Daten ihres Grundstücks und ihrer Immobilie zukommen lassen. Welche Daten das im Einzelnen sind, kann von Bundesland zu Bundesland variieren. In der sogenannten Feststellungserklärung müssen beispielsweise Angaben zur Lage des Grundstücks, zur Gemarkung und zu Flurstücken, zur Fläche des Grundstücks, zur Art des Grundstücks oder zur Anzahl der im Haus vorhandenen Wohnungen sowie deren Wohnfläche gemacht werden.

Welche Angaben genau zu machen sind, hängt davon ab, in welchem Bundesland Sie leben. Denn neben dem Bundesmodell hatten die einzelnen Bundesländer aufgrund der sogenannten Öffnungsklausel die Möglichkeit, eigene Regelungen zur Bemessung der Grundsteuer zu verabschieden. Für Immobilienbesitzer bedeutet die Reform der Grundsteuer jedoch eine Menge Arbeit oder die teure Beauftragung eines Steuerberaters.

Die Rechtslage ist eher mieter- als vermieterfreundlich gestaltet

Von der rechtlichen Ausrichtung kann man die zivilrechtlichen Regelungen zum Mietrecht durchaus eher als mieter- als vermieterfreundlich bezeichnen. Dies erkennt man in Bezug auf die Kündigungsmöglichkeiten von Mietern und Vermietern, die stark reglementierten Möglichkeiten zur Erhöhung der Mieten oder die Möglichkeiten der Mietminderung durch die Mieter. „Absolut verständlich, dass dies vielen Vermietern die Laune vermiest“, äußert sich Immobilienprofi Mario Haitzer.

Die steigenden Preise, die immer größer werdende Bürokratie, die Deckelung von Mieten und dann auch noch die Grundsteuerreform. Nicht überraschend, dass viele Immobilieneigentümer lieber auf andere Weise Geld investieren möchten.

Das eigene Haus mit Hilfe eines erfahrenen Maklers verkaufen

Wer darüber nachdenkt, das eigene Haus auf den Immobilienmarkt zu bringen, sollte dies unbedingt mit Hilfe eines kompetenten Immobilienmaklers machen. Denn ein erfahrener Makler weiß ganz genau, worauf es beim Verkauf einer Immobilie ankommt. In der Regel können Sie durch die Beauftragung eines Maklers einen besseren Preis für Ihr Haus erzielen.

Mit diesem Makler an Ihrer Seite können Sie Ihre Wünsche, Ängste und Hoffnungen besprechen und dadurch das Beste aus der aktuellen Situation machen. Zudem haben Sie viel weniger Arbeit, wenn der Makler die Präsentation der zu verkaufenden Immobilie für Sie übernimmt. Zu lange sollte man jedoch nicht damit zögern, den Verkauf der eigenen Immobilie anzustoßen, da sich eine Anhebung der Zinsen abzeichnet.

Noch ist die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern sehr hoch, diese Situation sollte ausgenutzt werden, da sowohl Deutschland als auch ganz Europa viele wirtschaftliche Herausforderungen wird meistern müssen.

Fazit:

Ein Eigenheim zu besitzen, das ist auch heute noch für viele Menschen eine echte Traumvorstellung. Doch eine Scheidung, der Auszug der Kinder oder ein höheres Alter können dazu führen, dass man aus der eigenen Immobilie ausziehen oder diese sogar verkaufen möchte. Mit einem Makler geht dieser Verkauf wesentlich rascher und lukrativer vonstatten. Neben Eigenheimbesitzern sind es insbesondere Besitzer von Mehrfamilienhäusern oder großen Wohnkomplexen, die ihre Immobilie abstoßen möchten.

Das kann an den steigenden Kosten, dem immer größer werdenden Bürokratieaufwand oder frustrierenden Erfahrungen mit Mietern in der Vergangenheit liegen. Besonders sogenannte Mietnomaden machen den Vermietern dabei das Leben schwer. In Ballungsräumen oder beliebten Großstädten stören sich auch viele Vermieter an der Mietpreisbremse. Unter Umständen können sie daher also nicht mehr die Mieten verlangen, die sie für ihr Renditeobjekt eingeplant haben.

Auch die derzeit massiven steigenden Energiekosten schrecken viele Immobilienbesitzer ab und lassen sie darüber nachdenken, ihr Haus zu verkaufen.

Der Verkauf Ihres Hauses kann für Sie den Beginn eines neuen Lebensabschnitts darstellen und Ihnen viel Stress ersparen. Mit dem durch den Verkauf erzielten Erlös können Sie ein neues Leben beginnen und müssen sich nicht mehr mit Zahlungsausfällen, der Angst vor neuen Gesetzen zur Sanierung oder Modernisierung auseinandersetzen oder mit der Furcht vor uneinsichtigen Mietnomaden beschäftigen.

Wenden Sie sich an einen Makler Ihres Vertrauens und besprechen Sie ganz in Ruhe mit ihm, was Sie sich von ihm wünschen und erhoffen. Die gesamte Arbeit wird vom Immobilienmakler übernommen und Sie können sich einfach zurücklehnen und entspannen. Bald ist die Zeit des Ärgers und der Sorgen vorbei und eine neue sorgenfreiere Zukunft wartet auf Sie. Den Stress und den Ärger können Sie einfach hinter sich lassen. Also, worauf warten Sie noch?

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte klären Sie Sachverhalte im konkreten Einzelfall mit Ihrem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater. Alle Angaben sind nach bestem Wissen erfolgt, jedoch ohne Gewähr.

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