Geschrieben am29. August 2022//Veröffentlicht inBlog, Hausverkauf, Immobilien-Ratgeber, Immobilienbewertung & Preisfindung, Immobilienpreise, Preisentwicklung, Privatverkauf, Zinserhöhung

Zinserhöhung! Was bedeuten steigende Zinsen für Eigentümer, Käufer und den geplanten Hausverkauf?

Finanzexperten beobachten derzeit, dass die Zinsen langfristig steigen werden. Die hohe Inflation trägt ihren Teil dazu bei. Die steigenden Zinsen und somit möglicherweise ständigen Zinserhöhungen beeinflussen einerseits Darlehen und Kredite dementsprechend stark. Andererseits haben sie somit auch direkte Auswirkungen auf die Immobilienpreise.

In der Juli-Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) wurde eine Zinserhöhung der Leitzinsen auf nunmehr 0,5 Prozent beschlossen. Seit März 2016 nun die erste Zinserhöhung von exakt null Prozent auf nunmehr 0,5 Prozent. Damals noch (und im Folgenden bis vor kurzem) konnten Kredite und Darlehen also recht günstig vergeben werden. ABER: Der Leitzins ist mitnichten mit der aktuellen Inflationsrate (Stand Juli 2022 bei 7,5%) konform. Die Prognose für die Zukunft liegt bei einer Inflationsrate von möglicherweise über 10%! Weshalb eine mögliche weitere Leitzinserhöhung in Betracht gezogen werden könnte. Das verunsichert die Verbraucher umso mehr. In erster Linie bekommen das die Kreditnehmer zu spüren, da sich Banken Geld von der EZB leihen. Die zu zahlenden Zinsen werden infolgedessen auf die Kunden umgelegt. Ist der geplante Hausverkauf nun die geplatzte Seifenblase?

Welche Auswirkung hat die Zinserhöhung auf Immobilienpreise?

Nachfrage und Angebot haben einen Einfluss auf die Preise des Immobilienmarktes. Niedrige Zinssätze erhöhen die Nachfrage und somit auch die Immobilienpreise. Immerhin können sich mehr Personen einen Kredit oder ein Darlehen zu günstigen Konditionen leisten als zu teuren.

Bei steigenden Zinsen ist es umgekehrt. Die Nachfrage und somit die auch die Immobilienpreise sinken, da sich weniger Haushalte die Kosten für den Kredit oder das Darlehen leisten können. Eigentümer, die dann eine Anschlussfinanzierung abschließen, müssen ebenfalls mit höheren Kosten durch eine Zinserhöhung für das neue Darlehen rechnen.

Trendwende auf dem süddeutschen Immobilienmarkt?

Zitat Prof. Stephan Kippes vom IVD Institut – Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH: „Vor dem Hintergrund stetig steigender Baukosten, einer schwachen Konjunktur sowie zuletzt auch eines rapide angestiegenen Zinsniveaus bei Immobiliendarlehen steht der Wohnimmobilienmarkt in Süddeutschland“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts auf einer Sonderpressekonferenz „vor einer Trendwende.

Die steil steigenden Kaufpreise dürften für einige Zeit vorüber sein. In den aktuellen Krisenzeiten wirken grundsätzlich mehrere gegenläufige Faktoren auf den Immobilienmarkt ein, die allerdings jeweils hinsichtlich ihrer Intensität und ihrer zeitlichen Wirkung nur schwer eingeschätzt werden können.

Zwar könnte der Zinsanstieg und die Auswirkungen des Ukrainekrieges mit den verhängten und geplanten Sanktionen auf den Immobilienmarkt einen dämpfenden Effekt haben, aber auch angesichts dieser Unsicherheiten private wie auch institutionelle Investoren verstärkt dazu bewegen, Geld im sicheren Hafen einer Immobilienanlage unterzubringen.“

Infografik - Anzahl der angebotenen Wohnimmobilien

Neben vielen Gesprächen mit Marktspezialisten sieht Prof. Stephan Kippes vor allem die folgenden Indikatoren für die derzeitigen Marktveränderungen:

Die Immobilienumsätze in Bayern und Baden-Württemberg gingen, nach starken Anstiegen in den Vorjahren, im 2. Quartal 2022 gegenüber dem 1. Quartal 2022 deutlich zurück. Zwar sind quartalsweise Rückgänge, speziell im 2. Jahresquartal, nichts absolut Unübliches, allerdings fallen diese mit -11,9 % in Bayern bzw.
-14,2 % in Baden-Württemberg sehr beachtlich aus und liegen klar jenseits normaler Schwankungsbreiten.
Die Zahl der angebotenen Wohnimmobilien in Baden-Württemberg stieg in den letzten 12 Monaten von 9.027 auf 13.131 und in Bayern von 9.469 auf 14.384. In Stuttgart nahm die Zahl der angebotenen Wohnimmobilien von 527 auf 684 zu, während sie sich in München von 1.194 auf 1.916 erhöhte. Dies deutet klar darauf hin, dass sich zu verkaufende Wohnimmobilien ansammeln, weil der Verkauf schleppender verläuft.
Die Objektvermarktungszeiten sind vielerorts länger geworden.

Der Vorsitzende des IVD Süd Martin Schäfer aus München, wie auch seine Stellvertreter Florian Schreck aus Augsburg und Christoph Landgraf aus der Region Stuttgart stellten unisono fest, dass sich der Verkauf von Wohnimmobilien in ihren jeweiligen Regionen deutlichen langwieriger gestaltet.

„Diese Veränderung am Markt resultiert insbesondere aus dem deutlichen Anstieg der Hypothekenzinsen in relativ kurzer Zeit“, so Prof. Stephan Kippes

Die Hypothekenzinsen sind zwar bei historischer Betrachtung im Bereich mit derzeit um die 3 % immer noch auf einem sehr günstigen Niveau, allerdings waren die Zinsen über lange Zeit auf einem historischen Niedrigst-Niveau, das es erst ermöglichte, die massiven Preissteigerungen bei den Kaufpreisen zumindest teilweise zu kompensieren.

Nachdem die Entlastung durch niedrige Zinsen nicht mehr gegeben ist, gleichzeitig die Kaufpreise vielerorts in schwindender Höhe verblieben sind, haben speziell Eigennutzer, die traditionell häufig mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanzieren, Probleme und fallen teilweise als Käufer aus.

„Beim Tiefpunkt der Hypothekenzinsen war ein Zinssatz von 0,8 % nicht unüblich; je nach Bonität war der Zinssatz sogar noch günstiger. Ein Beispiel zeigt die starke Wirkung dieser Zinsänderungen: Bei einer Wohnimmobilie für 1 Million € betrug die Belastung bei beachtlichen 400.000 € Eigenkapital und 600.000 €, die zu finanzieren waren (Sollzinsbindung 10 Jahre) bei 2% Tilgung, 1646 €.

Im Moment sind hierfür 2740 € nötig. Welche Eigennutzer können so einfach monatlich fast 1100 € zusätzlich berappen? Und wer hat ein solches Eigenkapital? Insofern kommt der Gruppe der Kapitalanleger, die vielfach mit relativ hohem Eigenkapital erwerben, eine immer wichtigere Rolle zu, wobei diese Gruppe im Moment teilweise etwas taktiert.“

Das Marktgeschehen ist daher also durch wesentlich weniger Eigennutzer- als vielmehr Kapitalanleger-getrieben

Hierbei gibt es derzeit eine klare Nettorenditen-Fokussierung. Der Kapitalanleger betrachtet üblicherweise bei seinen Erwerbsentscheidungen immer den denkbaren Wertzuwachs der Immobilie und die Nettorenditen. Da er angesichts des hohen Preisniveaus kurz- bzw. mittelfristig bestenfalls von überschaubaren Wertzuwächsen oder gar Rückgängen ausgeht, kommt den Nettorenditen vielfach eine klar kaufentscheidende Bedeutung zu. Kapitalanleger nutzen die derzeit etwas entspanntere Situation auf der Angebotsseite in den großen Mittelstädten um hier Lagesicherung zu betreiben, d.h. sie nutzen die größere Auswahl um sich Wohnimmobilien zu sichern, zu denen der Zugang vormals wesentlich schwerer oder gar nicht möglich war.

„Derzeit ist“, so der Vorsitzende des IVD Süd Martin Schäfer, „noch keine größere Bereitschaft der Verkäufer festzustellen, Kaufinteressenten preislich entgegenzukommen.“ Nach Ansicht von Martin Schäfer „sollten Verkäufer allerdings die Zeichen der Zeit akzeptieren und nicht mit überzogenen Kaufpreisforderungen in den Markt gehen.“

Florian Schreck und Christoph Landgraf betonten, dass „soweit sich die Vermarktung von Wohnungen bzw. Häusern schwieriger darstellt, die Verkäufer den Interessenten preislich etwas entgegenkommen sollten, statt auf unrealistischen, nicht marktkonformen Preisvorstellungen zu beharren.“

Quelle: Pressemeldung Nr. 61 vom 26.07.2022/Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V., GS München und Presseabteilung

Verkaufen bevor die Zinsen steigen?

Eigentümer, die dennoch auf hohe Verkaufserlöse beim Hausverkauf Wert legen oder sogar auf diese für die neue Immobilie und den Umzug angewiesen sind, sollten noch vor der kommenden Zinserhöhung verkaufen. Nicht nur der Verkaufserlös kann geringer ausfallen, auch zahlungskräftige Käufer zu finden, die ein Darlehen genehmigt bekommen, wird schwieriger. Im schlimmsten Fall können die Käufer den Kaufpreis nicht zahlen. Es kann unter anderem zum Rückkauf kommen. Unterstützung beim Hausverkauf und der Vermarktung erhalten Eigentümer bei einem qualifizierten und professionellen Immobilienmakler.

Wenn die Anschlussfinanzierung durch die Zinserhöhung zu teuer wird

Viele müssen sich den Traum vom Eigenheim mithilfe von Banken finanzieren. Läuft ein bestehender Darlehensvertrag aus, aber die Summe ist nicht abgezahlt, muss eine Anschlussfinanzierung erfolgen. Entweder beim selben Vertragspartner oder bei einem neuen. Sofern die Tilgungsrate wegen der hohen Tilgungszinsen für das neue Darlehen zu hoch ausfällt, sind Eigentümer oft aufgrund dieser Zinserhöhung gezwungen, ihre Traumimmobilie zu verkaufen. „Eine Zwangsversteigerung anstatt eines soliden Hausverkaufs über den professionellen Immobilienmakler sollte dabei möglichst verhindert werden“ so Claudia Arzberger, Immobilienprofi von rimaldi aus Bad Aibling.

Claudia Arzberger – Immobilienmaklerin aus Bad Aibling

Eigentümer sollten sich in diesem Sinne vor der erwarteten weiteren Zinssteigerung demzufolge unbedingt informieren. Wäre eine Anschlussfinanzierung zu stemmen? Oder kann die Anschlussfinanzierung vorher in Angriff genommen werden? Wird dann festgestellt, dass das nicht der Fall ist, sollte schließlich rechtzeitig verkauft werden. Inzwischen hat sonst das Zinsniveau Auswirkungen auf den Verkaufserlös. Schließlich wird das Geld für die Abzahlung des Darlehens benötigt. Wer sich für den Verkauf entscheidet, dem stehen professionelle Immobilienmakler mit Rat und Tat zur Seite. Auch auf der Suche nach einem Finanzierungspartner können Immobilienmakler behilflich sein. Einige Vermarktungsprofis arbeiten mit Finanzierern zusammen und können so Immobilienfinanzierungen vermitteln.

Zinserhöhung – ist das die Lösung? Wie sieht denn die weitere Marktentwicklung aus? Wird nun der Hausverkauf weniger lukrativ?

Zinsen und deren Entwicklung – ein heikles Thema. Die Marktentwicklung und eventuelle Zinserhöhungen gehen Hand in Hand in unserem wirtschaftlichen Umfeld. Derzeit gibt es viele verschiedene Faktoren, die hier immens zum Marktgeschehen beitragen:

Der Russland-Ukrainekrieg mit all seinen wirtschaftlichen Folgen
Die möglicherweise ungesicherte Energieversorgung
Die Gasknappheit und die damit verbundene lückenhafte Gasversorgung im Winter
Die Ungewissheit zum Thema Corona ab Herbst und Winter
Die unklare Entwicklung der Inflation
Der Einfluss zahlungsschwacher EU-Länder und deren Unterstützungsbedarf

Die Entwicklung in den verschiedensten Bereichen kann tatsächlich nicht oder nur vage vorhergesagt werde. „Aber eines ist sicher“, so Mario Haitzer, Immobilienmakler aus Holzkirchen, „tatsächlich sind Immobilien in akuten Krisenzeiten als sichere Kapitalanlage sehr populär bei potenziellen Käufern.

Die Themen rund um die drohende Steigerung der Inflationsrate, die Verunsicherung über die Folgen des Ukraine-Krieges und die Angst vor hohen Kosten aufgrund der Energie- und Gasknappheit beschäftigen die Menschen stark. Der Wunsch nach Sicherheit bei der Kapitalanlage wächst – und da sind Immobilien nach wie vor an der Spitze der Anlagemöglichkeiten.“

Hinweise: In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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